Si, il 30 giugno 2017 scade il termine per adeguarsi all’obbligo di contabilizzazione dei consumi di riscaldamento, acqua calda sanitaria e raffrescamento, imposto dal Dlgs 102/2014 a condomini ed edifici polifunzionali.

Il sole 24 ore -  Contabilizzatori, obbligo di installazione entro 30 giugno

E' bene specificare che il rischio di multe è sia dei condomini, che dell'amministratore di condominio. In base alla 102/14 (aggiornata dal successivo decreto), osserviamo che: Il condomino che non si adeguerà in conformità con gli stardard decisi, rischia dai 516 ai 2.582 euro di multa, con obbligo di adeguamento entro 45 giorni. (p.3 del file precedente, e Legge 102/14, art.16 comma 18)

Dal 1° luglio 2017 sarà problematica la posizione anche per quanti, in condominio, hanno deliberato ma non si sono ancora adeguati. Il ministero ha infatti specificato che non è sufficiente aver deliberato i lavori, ma è necessario averli effettivamente realizzati entro il 30 giugno 2017.

Il sole 24 ore - Condominio: al via i controlli sui contabilizzatori. Multe fino a 2.500 euro

I casi in cui è possibile evitare l'adeguamento alla Contabilizzazione sono di 3 tipologie:

• Impossibilità tecnica: riguarda SOLO l'installazione di un sistema di contabilizzazione diretta sull'impianto. Se l'impianto è di tipo verticale, allora è (ovviamente) impossibile adeguarlo con i contatermie/contacalorie, e quindi si ricorre ai ripartitori di calore, ossia alla contabilizzazione di tipo indiretta.
• Non convenienza economica: la NON convenienza indica il NON raggiungimento del break-even point (detto punto di pareggio) entro il periodo considerato (almeno 20 anni). Ciò significa che se spendo 1.000 € euro, e tra 10 anni li recupero (grazie al risparmio economico che ne è conseguito), da qui a 10 anni avrò il mio punto di pareggio, e visto che sono rientrato dall'investimento prima del periodo totale massimo (di almeno 20 anni), vuol dire che l'adeguamento è convenuto.

In queste casistiche si potrà derogare alla disposizione di legge (sempre se confermato da una relazione tecnica firmata da un tecnico abilitato). Secondo la nostra esperienza i casi dove non vi è la convenvenzia economica VERA sono molto pochi.

IMPORTANTE: qualora si rientrasse almeno in una delle precedenti categorie, e si evitasse l'adeguamento, sarà comunque obbligatorio effettuare il Progetto Termotecnico per calcolare una nuova tabella di millesimi termici, che fungerà da base per la ripartizione della spesa energetica a partire dal 2017. La ripartizione secondo questa nuova modalità sarà sicuramente molto più proporzionata ai propri consumi reali.

ATTENZIONE: ultimamente una buona parte dei condomini (in molte città) sta puntando ad evitare l'adeguamento, attraverso la presunta scappatoia della dichiarazione tecnica di "non convenienza".

Le false dichiarazioni di "non convenienza" porteranno a delle conseguenze, innanzitutto per far dichiarare la non convenienza serve un tecnico abilitato, che sia disposto a rischiare l'abilitazione, per dichiarare il falso, perchè nel 98% dei casi l'adeguamento conviene.

Infografia per gli impainti in deroga

Nota informativa in merito alle valutazioni tecnico economiche per l’installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore

Assoultamente sì, come per la contabilizzaizone del calore  tale obbligo è previsto dall’art. 9 comma 5, lettera b) del D.lgs. n.102/2014.

Per questo motivo è necessario procedere all'installazione di sottocontatatori per procedere alla contabilizzaizone a seconda dei reali consumi.

L’articolo 9 comma 5, lettera d) sancisce il principio generale che le spese per il consumo del riscaldamento, una volta adottata la contabilizzazione, debbano essere pagate a consumo e non più a millesimi.

L’articolo 9 comma 5, lettera d) stabilisce che le spese vanno ripartite a consumo secondo il criterio della norma UNI 10200 (è stata pubblicata l’11 ottobre 2018 la nuova versione della Norma UNI 10220); la norma UNI richiamata nel testo legislativo, diventa essa stessa cogente ed inderogabile 3

La Norma UNI 10200: 2018 prevede che i singoli
c ondomini debbano pagare a consumo.

Ma il consumo si compone di tre componenti:

• Consumo volontario per riscaldare la singola unità immobiliare, ovvero i prelievi individuali volontari (componente variabile del consumo);
• Consumo per riscaldare i locali ad uso ollettivo (se dotati di caloriferi), come scale ed androne
• Consumo involontario, ovvero il consumo imputabile alla dispersione dal sistema di distribuzione per inefficienza dell’impianto, a carico di tutti i condomini a prescindere dal consumo individuale (componente fissa del consumo).

E le spese per le tre componenti di consumo vanno così ripartite:

• La spesa per il consumo volontario in base ai prelievi individuali rilevati dal contatore o dal ripartitore o dai totalizzatori dei sistemi evoluti;
• La spesa del consumo per riscaldare i locali ad uso collettivo in base ai millesimidi proprietà;
• La spesa per il consumo involontario, ovvero il consumo indiretto per le dispersione dal sistema di distribuzione in base ai millesimi di fabbisogno di energia termica di ogni unità immobiliare

La Norma UNI 10200: 2018 premettendo che la spesa totale è costituita da due componenti

• Componente energetica: bollette per combustibile ed energia elettrica (consumi volontari + consumi involontari)
• Componente gestionale: spesa per la conduzione e manutenzione ordinariadell’impianto + spesa per la gestione del servizio di contabilizzazione

Prevede che le tabelle di fabbisogno siano utilizzate non solo per la ripartizione dei consumi involontari della componente energetica come sopra indicati, ma anche per ripartire la componente gestionale della spesa totale.

Sono i nuovi miliessimi che devono essere utlizzati per la suddivisione delle spese involontarie e per i costi di gestione.

Questi si basono sulla quantità di energia ideale di cui ha bisogno un alloggio per mantenere 20°C di temperatura ambiente interno dall’inizio alla fine stagione di riscaldamento, determinabile tramite un calcolo tecnico previsto da specifiche indicazioni tecniche. 

Verrà qundi redatta una tabella con i kWh annui per ogni appartamento e il totale del condominio e su qusesta tabella verrà calcola per ogni unità immobiliare il nuovo milelsimo di fabbisogno eneretico.

Eempio tabella

Riferimenti per il calcolo

Si, Il ricorso ai criteri di ripartizione delle spese di cui alla norma UNI 10220: 2018 impone, quindi, la redazione e l’adozione delle nuove tabelle di fabbisogno per ripartire la spesa per il consumo indiretto, tabelle che, a mio avviso, dovranno essere espressamente approvate dall’assemblea con un quorum pari alla metà del valore millesimale dell’edifico e la maggioranza degli intervenuti ex art. 1136 secondo comma c.c. (conformemente ai criteri di cui alla nota sentenza della Suprema Corte di Cassazione SS.UU. n. 18477/2010). 

Si segnala, però, un’altra tesi sebbene minoritaria espressa in dottrina che ritiene  sufficiente una mera presa d’atto delle tabelle implicita nell’approvazione della ripartizione delle spese di bilancio redatto con il nuovo criterio.

Si, ma solo nel caso in cui la differenza di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari sia superiore al 50 per cento.

La procedura suggerita per la verifica del calcolo delle differenze di fabbisogno delle singole unità immobiliari è di tipo iterativo,

come di seguito indicato: 

• calcolo del fabbisogno ideale di energia termica utile di due unità immobiliari (si consiglia di iniziare il calcolo dalle due munità che per esposizione e posizione potrebbero avere evidenti differenze di fabbisogni ideali);
• confronto dei fabbisogni per metro quadro tra le due unità immobiliari suddette e eterminazione della relativa differenza. La formula da utilizzarsi è la seguente:

            (Fabbisogno termico massimo – Fabbisogno termico minimo) : Fabbisogno termico massimo

• se la differenza suddetta è inferiore al 50%, allora si procederà a valutare il fabbisogno ideale di e nergia termica utile di altre unità immobiliari al fine di verificare se questa superi il 50 per cento.

In estrema sintesi, in forza della richiamata deroga, il consumo involontario può ripartirsi anche con criteri diversi dal fabbisogno purché sia assolta la condizionedella relazione tecnica asseverata attestante le rilevanti differenze di fabbisogno.

Quanto alle spese per l’impianto, il distaccato deve ovviamente contribuire alle spese straordinarie proprio in quanto il bene resta di sua proprietà. Ma quid iuris per le spese di manutenzione ordinaria della caldaia?

La norma UNI 10200: 2018 include espressamente nella quota fissa da ripartire con i millesimi di fabbisogno (salvo deroga) non solo la “componente energetica” dei consumi involontari ma anche la “componente gestionale”, ovvero la

spesa per la conduzione e manutenzione ordinaria dell’impianto e la spesa per il servizio di contabilizzazione, che sembrerebbe quindi per similitudine con i consumi involontari comunque ricadere anche sui distaccati. L’ostacolo a una

siffatta impostazione potrebbe essere ancora una volta individuato nell’art. 1118 c.c. ultimo comma che attribuisce espressamente al distaccato, oltre le spese straordinarie e quelle di conservazione e messa a norma. 

La soluzione sembrerebbe offerta da una sentenza del Tribunale di Roma, 25.01.2018, n 2046, dott. Cinque, che chiarisce magistralmente: “nella categoria delle spese di conservazione debbono farsi rientrare sicuramente le spese di
anutenzione ordinaria, rappresentando quest’ultime attività funzionale a detta
conservazione, posto che il bene è destinato a deteriorarsi se non viene mantenuto in via ordinaria”.

TESTO COMPLETO

Il condominio NON potrebbe deliberare discrezionalmente la disapplicazione del sistema della contabilizzazione del calore e dei connessi criteri di ripartizione delle spese a consumo, in quanto si tratta di normativa di natura pubblicistica preordinata ad interessi sovra individuali.

Fermo restando che l’assemblea NON POSSA A MAGGIORANZA NEPPURE QUALIFICATA derogare ai criteri di ripartizione delle spese dettate dalla normativa in esame, si sottolinea quindi che, secondo l’interpretazione diffusa nella

giurisprudenza e di una parte della dottrina, la normativa sulla contabilizzazione,

ed in particolare i criteri di ripartizione delle spese, non possono essere messi in discussione NEPPURE ALL’UNANIMITA’ dei facenti parte del condominio e quindi neppure da un regolamento condominiale di natura contrattuale o dall’assemblea di condominio che si esprimesse in modo unanime, trattandosi di normativa pubblicistica che tutela interessi sovra individuali. L’art. 1418 c.c., sanziona infatti con la nullità i contratti o le singole clausole contrarie a norme imperative.

Da ultimo in tal senso anche il Tribunale Milano sez. XIII, 22.10.2018, n.10703, che sentenzia: “nell’esercizio della delega legislativa per l’attuazione della direttiva del Parlamento europeo 2012/27/UE, il Governo ha emanato il D.Lgs. n.

102/2014, che ha imposto la contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condominii con impianto di riscaldamento centralizzato e la ripartizione delle spese a consumo.

La disciplina introdotta dal D.Lgs. n. 102/2014 riveste una finalità pubblicistica ed assurge quindi a norma imperativa vincolante inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico. Di conseguenza il nuovo criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento ha carattere imperativo e, pertanto, non può essere derogato né da una delibera assembleare né da una norma di natura contrattuale del regolamento di condominio. Pertanto, tutti i regolamenti contrattuali che dispongono diversamente sono, sul punto, contrari a legge."

In sintesi qualsiasi metodo di ripartizione delle spese è da ritenersi errato.